Viviendo en los últimos coletazos de la crisis inmobiliaria, con el empleo plenamente inestable, la búsqueda del ahorro en la hipoteca se ha convertido en una obsesión para la mayoría de los hogares españoles, que ven como cada principio de mes pierden la mitad de sus ingresos en favor de la entidad de crédito que les facilitó la hipoteca.
Por ese motivo, figuras como la subrogación cobran mayor sentido cada día. Pero, ¿qué es la subrogación de hipoteca?
No es más que cambiar la entidad financiera que gestiona la hipoteca. Evidentemente, este cambio se realiza porque el banco o caja que recibe la hipoteca ofrece mejores condiciones que la entidad de crédito de procedencia de la misma. Además, la principal ventaja de esta figura legal, radica en que no se generan gastos ni de cancelación de la vieja hipoteca ni de formalización de la nueva, y una de las principales razones por las que es buscada hoy en día es para eliminar la tristemente popular cláusula suelo.
Sin embargo, la subrogación de hipoteca tiene serias restricciones, ya que el tipo de interés es la única condición que se puede modificar al cambiar de entidad financiera, y el resto de condiciones, por ejemplo, el capital a amortizar, o el plazo de amortización, se mantiene irremediablemente igual.
Sin embargo, los trámites burocráticos necesarios para realizar la subrogación de hipoteca son extremadamente sencillos, al recaer prácticamente todos en las entidades de crédito, que son las encargadas de gestionar el proceso.
Por otro lado, no siempre es tan sencillo acertar que banco o caja está ofreciendo las mejores condiciones para los créditos hipotecarios. Por ello, es muy importante fijarse en los siguientes aspectos:
- Tipo de interés de referencia: determinará la base del interés final.
- Diferencial: es el porcentaje que se añade al tipo de interés de referencia, para determinar el interés final.
- Gastos: en ocasiones la posible mejora en los tipos de interés se ve menguada por los gastos generados por la operación (especialmente notariales o registrales).
Por tanto, la subrogación de hipoteca puede ser altamente beneficiosa debido a la mejora que se puede producir en los tipos de interés, aunque debe ser estudiada minuciosamente antes de llevarse a cabo, ya que no siempre es tan sencillo dilucidar la mejor oferta, que se debe basar en tres aspectos básicos: tipo de interés de referencia, tipo de interés diferencial y gastos de gestión.