Bajo la etiqueta de “hipotecas flexibles” se agrupan todo tipo de productos existentes en el mercado hipotecario que nos ofrecen una mayor flexibilidad en el pago para poder elegir cómo vamos a amortizar nuestra hipoteca. Existen distintos tipos de flexibilidades, pero podemos agruparlas en dos grandes grupos de hipotecas: las que ofrecen la flexibilidad al principio de la hipoteca, y las que permiten aplicarla a lo largo de la vida de la misma, aunque en ambos casos debemos contratar dicha flexibilidad en el momento de firmar la hipoteca. La elección que vayamos a hacer dependerá de nuestra situación financiera personal. En este artículo intentaremos analizar las más usadas en el mercado hipotecario.
Hipotecas con capital diferido o balloon: se trata de un tipo de flexibilidad que debemos contratar al firmar nuestra hipoteca, y nos permite aplazar el pago de entre un 20 y un 40% de la misma desplazándolo a una cuota única que se desembolsa al final de la hipoteca. Por lo tanto, la cuota se calcula en base a entre el 60 y el 75% del total. Los beneficios que nos ofrece son la reducción de las cuotas mensuales que tendremos que pagar a lo largo de la vida de la hipoteca, con el añadido de que al llegar al pago final es muy posible que podamos refinanciarla ya que habremos pagado la mayor parte del valor de la vivienda. Esto posibilita que paguemos la gran cuota final fraccionadamente.
Hipotecas con carencia de capital inicial: durante los primeros meses de pago de la hipoteca (entre 3 y 60 meses) pagaremos solo los intereses. Esto nos permite pagar una cantidad mínima al principio y es muy interesante si prevemos que nuestra situación económica mejore durante el tiempo de carencia.
Hipotecas con carencia de capital a lo largo de toda su duración: funciona igual que en el caso anterior, con la diferencia de que podemos elegir el momento en el que deseamos que se nos aplique la carencia de capital, en lugar de estar limitados a los primeros meses. En general el periodo de carencia en este tipo de hipoteca tiene una menor duración que las hipoteca con carencia de capital inicial.
Hipotecas con carencia de interés inicial: Son el tipo menos frecuente de hipotecas y nos permiten amortizar capital durante los primeros meses (generalmente tres) sin tener que pagar intereses.
Hipotecas con flexibilidad de pago: este tipo de hipoteca nos permite aplazar el pago de la cuota si nos encontramos en una situación financiera apurada, aunque hay una cantidad máxima de pagos que podemos aplazar. Es importante que consultemos estas limitaciones ya que suele haber un límite por año y un límite total para la duración de la vida de la hipoteca. Normalmente podemos retrasar el pago de una de cada doce cuotas hasta en diez ocasiones a lo largo de la vida de la hipoteca.
Hipotecas con sistema de amortización libre: este sistema establece una devolución de capital mínima a partir de la cual podemos determinar libremente cuánto pagamos de cuota y cuánto capital amortizamos. Se trata por tanto de una hipoteca muy interesante para personas con ingresos que sufren variaciones a lo largo del año, ya que evita que incurran en morosidad. Es posiblemente la opción que más libertad ofrece al hipotecado, pero también la menos utilizada ya que suelen tener un coste mayor.