El gobierno aprobó el pasado 9 de marzo un decreto ley con el que se pretende minimizar el impacto de los desahucios. Ese decreto ley se articula entorno a un código de buenas prácticas con tres pasos previos cuya finalidad es evitar los desahucios en un primer momento, o que como último recurso la entrega de la vivienda hipotecada suponga.
¿Quiénes están protegidos?
Ese Real decreto fija los límites al colectivo al que se protege, para lo que se limita los intereses de demora a cobrar por las cantidades impagadas. Además con este código de buenas prácticas se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial hipotecaria.
Se pueden beneficiar aquellas personas que se encuentren dentro del umbral de exclusión social, entendiendo por esto aquellas familias (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) que tengan a todos sus miembros en paro, que el pago de las cuotas hipotecadas supere el 60 por ciento del conjunto de sus ingresos (incluso aunque sean prestaciones por desempleo) y que la ejecución afecte a su primera y única residencia. Además esa vivienda no podrá exceder de los siguientes precios:
- 200.000 euros para las ciudades de más de un millón de habitantes.
- 180.000 euros para ciudades de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes.
- 150.000 euros para ciudades de más de cien mil habitantes.
- 120.000 euros para ciudades de menos de cien mil habitantes.
¿Hay letra pequeña?
La hay. Aunque para ello hay que recurrir a la publicación en el BOE. En la redacción que se hace en este decreto ley en su publicación en el Boletín Oficial del Estado con fecha 10 de marzo encontramos un apartado que limita aún más los posibles “beneficiarios” de la dación en pago.
Y es que los apartados “e” y “f” del artículo 3, que se puede consultar en el BOE deja claro que si los avalistas están en circunstancias normales, la familia que tiene pendiente el pago del crédito no puede acogerse a estas opciones por quedar fuera de lo que se ha definido como riesgo de exclusión. Esto quiere decir que el avalista, más allá de la persona que tiene pendiente el ago, debe carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes como para hacer frente al pago de la deuda.
Un dato para la reflexión: Casi el 95% de las hipotecas concedidas en nuestro país tienen el aval de una o varias personas, casi siempre familiares
¿Cómo se pone en marcha el protocolo?
En caso de impago el proceso que se inicia tiene tres fases:
La primera es la refinanciación de hipoteca. Para ello, la familia tiene un mes para poner en conocimiento de su entidad bancaria que cumple con los requisitos de pertenecer al perfil de exclusión social. La entidad deberá presentar un plan de refinanciación de esa deuda, que obligatoriamente tiene que contemplar un periodo de carencia, en el que no se pagará la cuota establecida durante cuatro años. Asimismo la hipoteca se alarga por un plazo de 40 años y el tipo de interés que se aplicará será el de euribor más 0,25.
Si esto no fuera suficiente para hacer frente al pago de las cuotas se aplicaría la fase dos, que tiene carácter voluntario incluso para las entidades acogidas al código de buenas prácticas. Esta fase consiste en aplicar una quita sobre la deuda pendiente para hacer posibles así su pago. Hay tres posibles formas de hacerlo: condonando el 25% del capital que está pendiente de pago; descontando de la deuda que queda por pagar el porcentaje de cuotas que ya se han cubierto; o que la entidad asuma la mitad de la depreciación del inmueble.
En el caso de que ninguna de estas dos opciones sirvieran se procedería a la tercera y última fase: la dación en pago, es decir, la entrega de la vivienda como condición exclusiva para saldar la deuda. La entidad tendrá que condonar el 100% de la deuda a cambio de quedarse con la vivienda. Pero para que se produzca el desahucio de los inquilinos deberán pasar todavía dos años más. Durante ese tiempo el banco debe permitir a la familia permanecer en la vivienda, pagando una cuota mensual de alquiler que será el 3% de la deuda que queda por pagar.
¿Tienen que aplicarlo todas las entidades?
No, este decreto ley no obliga a las entidades financieras. El código de buenas prácticas es voluntario y por tanto serán los bancos y cajas, de manera individualizada, las que decidan si quieren unirse o no a ello. Lo que es evidente es que aquellas que lo hagan gozarán de una mejor imagen en la sociedad y en los clientes que aquellas que no decidan suscribirlo.